湖南省武岡市創(chuàng)潔物流園

王城新天地大型市場營銷策劃書

                             蘇 九 皇

                              （五）

振興武岡老工業(yè)基地政策之間的矛盾，物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有待進一步提升;隨著振興武岡的各項政策得到進一步落實，充分發(fā)揮古城工業(yè)基地的各項優(yōu)勢，武岡物流市場可以說商機無限。

零售區(qū)域:大型流通超市。

酒店區(qū)域：酒店入住。

汽車區(qū)域:國內(nèi)國際汽車以及二手車專營店產(chǎn)權(quán)出售。

精品區(qū)域:各種精品專營店。

休閑區(qū)域:商務(wù)公寓、餐飲美食一條街。

批發(fā)區(qū)域:精品專營批發(fā)一條街。

建材區(qū)域:國際精品建材展廳、國際精品家居家具展廳。

等等……

項目的招商合作伙伴應(yīng)該是該業(yè)態(tài)的知名品牌商，他們實力大，抵抗風(fēng)險能力強，能與開發(fā)商共進退，可在物流園項目上持續(xù)性經(jīng)營，可為項目地價，商業(yè)氛圍等的價值上升提供長期保證。這涉及主力店招商問題，主要為汽車，家具，生活類超市等業(yè)態(tài)。

與國際上知名商業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃公司建立聯(lián)系，探討合作事宜，物流園需要的不僅是他們的營銷策劃方案，更重要的是這類營銷策劃公司具備全球化商業(yè)招商資源，因為他們已經(jīng)做過多個專業(yè)市場的共同開發(fā)。

武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園規(guī)劃嚴謹，設(shè)計新穎，是集餐飲、度假、娛樂、休閑為一體的大型生態(tài)苑。其中酒店生態(tài)餐廳擁有湘西南亞熱帶雨林景觀與中國園林文化的布局結(jié)合，可同時容納300多人就餐。還包括高密度釣魚池、水上娛樂設(shè)施、溫室大棚等配套設(shè)施。

創(chuàng)潔物流園，是湘西南首家立足武岡、輻射全國的專業(yè)商務(wù)物流公司。引用先進的經(jīng)營管理理念，通過橫向交流、多行業(yè)演練的方式培養(yǎng)了一批優(yōu)秀商務(wù)精英，主要在戰(zhàn)略投資、管理咨詢、營銷策劃、商務(wù)外包等方面，為廣大湖湘地區(qū)客商提供專業(yè)完善的服務(wù)支持。

武岡王城新天地擁有高素質(zhì)的專業(yè)團隊機構(gòu)。具有廣泛的商業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人脈資源，根據(jù)市場營銷計劃，開拓新市場,發(fā)展新客戶,增加產(chǎn)品銷售范圍;負責(zé)轄區(qū)市場信息的收集及競爭對手的分析; 以及銷售區(qū)域內(nèi)銷售活動的策劃和執(zhí)行，管理和維護好客戶關(guān)系以及客戶間的長期戰(zhàn)略合作計劃。

武岡市城市總體規(guī)劃范圍分為市域、中心城鎮(zhèn)地區(qū)和主城三個層次。市域規(guī)劃范圍即武岡市域行政區(qū)域，中心城鎮(zhèn)地區(qū)規(guī)劃范圍包括安樂、龍?zhí)铩埾伒葞资畟€鄉(xiāng)鎮(zhèn)，按照規(guī)劃功能布局，將武岡市城區(qū)劃分為“一心二片四區(qū)六組團”。通過整體規(guī)劃，把武岡市建成為邵陽市西部六縣市的區(qū)域中心城市，湘西南地區(qū)的二級次中心城市；并打造成以規(guī)模農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、以農(nóng)產(chǎn)品加工和機械工業(yè)為重點，融歷史文化、山水景觀、自然生態(tài)特色為一體的宜居型生態(tài)旅游城市

武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園建筑布局以圍繞“古城人文旅游、現(xiàn)代批發(fā)零售”于一體，呈環(huán)狀圍合式，且分布在其四周，分別呈南北、東西向。其周邊配套設(shè)施屬新開發(fā)片區(qū)，目前周邊多以新開發(fā)地塊為主，物業(yè)以住宅小區(qū)，專業(yè)市場為主，現(xiàn)該片區(qū)在售的項目有晟銘雅居、御品都梁、新廣場物業(yè)群，地勢形勢較好。距在建汽車北站、銅寶建材城、建材市場燈飾城、龍湖世紀等相臨不遠，交通路網(wǎng)發(fā)達，武強北路與竹城公路相連，直到邵懷洞新高速，為商業(yè)地產(chǎn)提供較好的物流保障。依附竹城公路的強大的運輸功能，汽車西站的大型客運中心，與建材大市場、農(nóng)貿(mào)市場、機電市場、商業(yè)街、商業(yè)大樓共同形成強大的商業(yè)積聚效應(yīng)，預(yù)計該商圈加上武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園，將輻射湘桂粵及周邊城市，成為湘西南第一大商業(yè)圈是當(dāng)之無愧的。

專業(yè)的招商運營團隊，大量的宣傳推廣。開發(fā)商的品牌影響力及開發(fā)經(jīng)驗：雖然項目得到政府的支持，但對于開發(fā)商和整個社會，都還是一個全新的領(lǐng)域，要求武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園開發(fā)商對農(nóng)產(chǎn)品流通、現(xiàn)代物流、商業(yè)地產(chǎn)運作等多個相關(guān)領(lǐng)域的都要有較深入的理解，對于開發(fā)公司的管理團隊、運營模式、管理隊伍、資源整合能力同時也都將是一個巨大的挑戰(zhàn)和選擇。

隨著政府城市規(guī)劃擴容的機遇：武岡市中心逐步向北、向西不斷擴容，最新城市規(guī)劃以將建設(shè)湘西南中心城市為目標(biāo)，按照80-100萬人、35萬平方公里的城市規(guī)模，突破傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)體系模式，也為武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

現(xiàn)在武岡市人民生活水平迅速提高，民以食為天，老百姓對農(nóng)副產(chǎn)品需求的質(zhì)和量也發(fā)生了本質(zhì)性的改變，對環(huán)保、綠色、無公害的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場更是求之若渴。目前武岡市規(guī)?；奈锪魇袌霎a(chǎn)權(quán)型商鋪還沒有，武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園小面積分割的專業(yè)市場商鋪可有效吸納區(qū)域內(nèi)中小投資者。

當(dāng)然在經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，國家目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整日趨嚴厲，亦是不利于地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。

隨著房價的飆升和經(jīng)濟成本的增長，對地產(chǎn)項目的投入也將不斷增大，這會加大本項目的資金風(fēng)險。城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場的營運對本項目的經(jīng)營發(fā)展形成了很大的制約，在婁底、邵東、城步、新寧、綬寧、洞口、新邵、懷化等地即將有其他新建市場的可能性，存在隱性競爭威脅。因此，來自同類、同等規(guī)模產(chǎn)品的市場競爭也將越來越激烈。

武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園規(guī)模相對較大，但是面對區(qū)域市場容量相對有限；在滿足客戶需求的同時，還要注意與競爭對手形成差異化；最為重要的是武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園產(chǎn)品定位能否與市場需求契合的問題，而為了尋求差異化，前期要做好深入調(diào)研；當(dāng)然，更重要的是極力尋求政府對該項目各項優(yōu)惠政策，并落到實處。

面向大湘西南、邵陽地區(qū)周邊兄弟縣市的人口，甚至輻射到湘-桂-貴區(qū)域，注意開發(fā)商品牌形象的樹立，須與政府部門協(xié)調(diào)好關(guān)系至關(guān)重要，這可為項目取得良好的口碑奠定基礎(chǔ)；根據(jù)區(qū)域情況，該項目市場定位不宜過高；如何經(jīng)營達到旺場，實現(xiàn)項目后期持續(xù)性發(fā)展？

中國的批發(fā)零售市場自上世紀80年代初出現(xiàn)后，在政府的引導(dǎo)和政策扶持下，從零起步，從無到有，迅猛發(fā)展，迅速成為我國產(chǎn)品流通的主渠道。多年來的實踐證明，物流產(chǎn)品批發(fā)市場在保障城市安全食品供應(yīng)、搞活農(nóng)產(chǎn)品流通、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、帶動農(nóng)民增收等諸多方面發(fā)揮了極大的積極作用，已經(jīng)成為解決“三農(nóng)”問題的有效途徑。但是，在中國現(xiàn)代化、城市化、全球貿(mào)易一體化的進程中，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場也面臨著國內(nèi)消費者食品衛(wèi)生質(zhì)量方面逐步提升的要求和農(nóng)產(chǎn)品國際貿(mào)易的壓力，亟需全面升級改造。

當(dāng)前，我國物流產(chǎn)品批發(fā)市場呈現(xiàn)向規(guī)模化方向發(fā)展；還有專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展迅速?？蓪⑽鋵醭切绿斓?、創(chuàng)潔物流園打造成湘、桂、貴三省、湖南湘西南地區(qū)最具特色--包含非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，武岡鹵菜特色在內(nèi)的大批農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺。

將武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園可建設(shè)成一座集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工倉儲、物流配送、期貨品種實物交割和電子商務(wù)活動等多位一體的新型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)綜合體。采用智能化管理，備有監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報警及聯(lián)動系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)集成功能。

武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園建成后，將成為湘西南與婁邵懷三角接軌的物流產(chǎn)品最具特色的現(xiàn)代化交易平臺。注重項目的外立體打造和主入口古城城墻的打造，決定對外市場的主導(dǎo)地位和古城商業(yè)名片形象。

建議：臨街面連成一個整體形象，設(shè)計應(yīng)要注重現(xiàn)代感、大氣沉穩(wěn)、商業(yè)氣息濃；隨著武岡機場以及高速公路的進駐，武岡古王城區(qū)域包括倉儲、汽車貿(mào)易、貨運物流區(qū)及其它配套設(shè)施的住房建設(shè)，為湘西南地區(qū)目前開工建設(shè)的最大的突出點是武岡上下兩千年歷史文化古城的巧奪天工之作。      

顯而易見，創(chuàng)潔物流園項目的實施，對推進我市商貿(mào)物流業(yè)走規(guī)?；?、集約化、信息化之路，以及拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)以促進經(jīng)濟社會發(fā)展，是值得期待的。有利于把武岡構(gòu)建成省際邊貿(mào)中心城市具有重大的戰(zhàn)略意義。