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        首頁 武岡文學(xué) 湖南省武岡市創(chuàng)潔物流園 王城新天地大型市場(chǎng)營銷策劃書 (三)

        湖南省武岡市創(chuàng)潔物流園 王城新天地大型市場(chǎng)營銷策劃書 (三)

        蘇醒/都梁文化傳播 蘇醒/都梁 2014-03-27 21:45 2

        湖南省武岡市創(chuàng)潔物流園  王城新天地大型市場(chǎng)營銷策劃書  (三)

         

                              湖南省武岡市創(chuàng)潔物流園

        王城新天地大型市場(chǎng)營銷策劃書

                        

                                     蘇 九 皇

                                      (三

        武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園營銷推廣總體思路,鑒于武岡當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和營銷總體水平不高的現(xiàn)實(shí),武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園在營銷總體思路上以全程營銷模式為指導(dǎo),從項(xiàng)目合作簽約、新聞發(fā)布、項(xiàng)目規(guī)劃公布、政策利好傳播、物流品牌導(dǎo)入、招商推介、租售推廣等多方面步步為營、層層推進(jìn)直至水到渠成,從而最終實(shí)現(xiàn)最大化營銷的目的。武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園的加工倉儲(chǔ)物流園區(qū)以此為推廣概念是直接針對(duì)當(dāng)前武岡尚無可租售的物流材料加工倉儲(chǔ)物流園區(qū)而提出的,體現(xiàn)其規(guī)劃上的加工、倉儲(chǔ)、物流三大特質(zhì)。項(xiàng)目在整個(gè)推廣上,根據(jù)營銷總體思路,做足湘西南這一強(qiáng)力品牌,整合政府、媒體、商家資源,在招商和租售上同步啟動(dòng)、齊頭并進(jìn),全方位結(jié)合廣告、活動(dòng)、價(jià)格、促銷,圍繞租售與招商兩大主線開展各類推廣營銷活動(dòng)。

         

        從投資客戶的購買心理來說,武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園在地段上并不是很好,遠(yuǎn)離了武岡城市商業(yè)圈的黃金地段,處在城市中心區(qū)的邊緣,本身就沒有什么大的商業(yè)氛圍。在這種條件下,能吸引投資客最重要的要素就是項(xiàng)目成功招商及進(jìn)駐商家的品牌實(shí)力。

         

        從提升市場(chǎng)租售價(jià)值來看,招商成功有助于租售價(jià)格的提高,同時(shí)也讓客戶感受到項(xiàng)目更具有投資價(jià)值及發(fā)展前景,能夠更好地提升價(jià)格空間和加快租售進(jìn)度。

         

        對(duì)于武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園的寫字樓、酒店及裙房經(jīng)營,市場(chǎng)的招商成功對(duì)其具有很大的推動(dòng)作用;同時(shí)招商也能為后期的啟動(dòng)營造一個(gè)好的形象。創(chuàng)潔物流園應(yīng)高舉高打戰(zhàn)略聯(lián)盟效應(yīng),一個(gè)全新的產(chǎn)品要想在市場(chǎng)中建立起鮮明的形象是需要強(qiáng)大的推廣力度來支持的。武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園由于租售周期及期房租售的特點(diǎn),有限的資金如何有效的利用成為推廣策略的核心:與有實(shí)力和影響力的媒體及相關(guān)合作伙伴建立長期戰(zhàn)略性聯(lián)盟,針對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行系統(tǒng)、立體、深入的營銷推廣,而非常規(guī)散點(diǎn)式、鋪天蓋地式、即時(shí)性地合作,這樣既節(jié)省經(jīng)費(fèi),又可獲得最大化的推廣力度。

         

        目前主要的優(yōu)化資源整合營銷由于武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園所面對(duì)自用客群的少數(shù)、單一、專業(yè)性,注定了在挖掘客戶群時(shí)必須注重“以點(diǎn)帶面”的推廣思路,將所有資源進(jìn)行最大化的整合,例如在媒介通路上,戶外是以點(diǎn)帶面的典型;目標(biāo)客群集中的媒介是極具殺傷力的“點(diǎn)”;而在租售方式上,如何利用同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶資源進(jìn)行有效行銷、如何利用好所有到訪客戶資源進(jìn)行有效的口碑傳遞,是資源優(yōu)化的根本切入點(diǎn);由此,建議成立同城會(huì)或異地同鄉(xiāng)會(huì),通過形式多樣的活動(dòng)組織,將各類有潛力的客群資源在物流園進(jìn)行整合,再以會(huì)員介紹成交新客戶,進(jìn)行不同等級(jí)和類型的積分獎(jiǎng)勵(lì)的形式,吸引各方有效的資源;換言之,也就是這些協(xié)會(huì)即為武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園的編外營銷團(tuán)隊(duì)。只要是購買或租賃本項(xiàng)目商鋪、倉庫的客戶可直接成為同城會(huì)會(huì)員,其他未購買或租賃的客戶也可申請(qǐng)成為同城會(huì)的會(huì)員。為了鼓勵(lì)更多的潛在客戶加入同城會(huì),應(yīng)讓會(huì)員享受一些特殊待遇,如: 小額貸款; 商業(yè)信息共享; 網(wǎng)上支付交易結(jié)算; 免費(fèi)交易發(fā)布; 飯店用餐最低折扣; 酒店住宿最低折扣; 免費(fèi)打健身球; 健身最低折扣等;免費(fèi)在王城新天地的古城的觀光區(qū)自助燒烤等等,只有通過絕對(duì)現(xiàn)場(chǎng)一線震撼所形成的商業(yè)空間氛圍進(jìn)行淋漓盡致的展現(xiàn),以一種全新的姿態(tài)告訴客群---物流交易、倉儲(chǔ)、加工原來也可以如此體驗(yàn)和感受,才能激發(fā)客群的潛在投資欲望,而轉(zhuǎn)化為購買行為;因此,建議不僅要做商業(yè)樣板間,將全新的的交易模式和寫意的體驗(yàn)氛圍進(jìn)行立體展現(xiàn),同時(shí)建議再進(jìn)行外圍樣板區(qū)包裝,呈現(xiàn)出市場(chǎng)的商業(yè)氛圍。

         

        通過以創(chuàng)潔歌手賽這樣的活動(dòng)事件以小搏大作為商業(yè)項(xiàng)目的租售,同時(shí)也可以利用武岡唯一的國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)絲弦的搭臺(tái)表演(此活動(dòng)本文最后做專題探討),這些老百姓津津樂道的文娛活動(dòng)是必不可少的重要途徑之一。針對(duì)武岡加工倉儲(chǔ)物流園區(qū),建議將活動(dòng)分為兩類來進(jìn)行,一類是事件營銷,這類活動(dòng)的目的是形成廣泛的大眾傳播,在市場(chǎng)的基礎(chǔ)層面形成強(qiáng)有力的影響,奠定的是口碑基礎(chǔ),形成的是屬于上層建筑的推廣價(jià)值;一類是直銷活動(dòng),這類活動(dòng)的目的很明確,就是針對(duì)精準(zhǔn)的、潛在的意向客群進(jìn)行有效的收斂和促進(jìn),使之在這類活動(dòng)中完成租售過程,或簽定初步意向,因此這類活動(dòng)注重的是實(shí)效性,奠定的是客群基數(shù),形成的是屬于物質(zhì)基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

         

        同時(shí)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)信息速達(dá)網(wǎng)絡(luò)在各行業(yè)的租售作用已刻不容緩,但問題的關(guān)鍵是如何更有效的應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)資源,更有效的借力網(wǎng)絡(luò)平臺(tái);我建議是遵循兩個(gè)原則,一是長期、持續(xù)、固定的原則,一是巧妙、靈活、精準(zhǔn)的原則; 不做廣泛的、鋪面的網(wǎng)絡(luò)推廣,而是運(yùn)用減法法則,選擇好固定的欄目進(jìn)行長期穩(wěn)定的合作,由于屬戰(zhàn)略聯(lián)盟性合作,因此會(huì)贏得很多靈活多樣的支持條件,從而贏得更多促進(jìn)租售的機(jī)會(huì)。武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園從目前項(xiàng)目首期規(guī)劃進(jìn)展來看,如果一切進(jìn)展都較為順利的話,在項(xiàng)目合作簽約時(shí)舉辦新聞發(fā)布會(huì),適當(dāng)啟動(dòng)項(xiàng)目招商推廣,售樓處帶看期到項(xiàng)目正式入引爆期以及項(xiàng)目強(qiáng)銷期和項(xiàng)目平穩(wěn)期以至于項(xiàng)目收尾期,只是開發(fā)商按市場(chǎng)需求,將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。

         

        綜合租售策略的優(yōu)點(diǎn)是租金相對(duì)整體出租要高一些;風(fēng)險(xiǎn)分散,租金相對(duì)有一定保證;物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款;比整體出租更適合日后帶租約租售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪;需重視前期的商業(yè)策劃和設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才;各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣物業(yè)升值空間大,容易租售表現(xiàn);確定了功能后,采用引進(jìn)若干主力店,之后再利用主力店的品牌效應(yīng),對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高;主力店的進(jìn)駐有助于將物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位,并容易取得租售的成功;有利建立完整的租戶資源庫,為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件;為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。

         

        買鋪送車位策略也是針對(duì)物流的特殊性,對(duì)購買商鋪的經(jīng)營者,可采用購買一個(gè)商鋪免費(fèi)贈(zèng)送一個(gè)車位,以鼓勵(lì)經(jīng)營者購買。贈(zèng)送停車位或經(jīng)營管理費(fèi)策略由于本項(xiàng)目擁有自己的停車場(chǎng),可以采用免收停車費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策來激勵(lì)經(jīng)營者購買商鋪。

         

        尤其是馬年春節(jié)蒞臨之際,創(chuàng)潔王城新天地的首付九萬九,槍黃金旺鋪,買不買,您不買我買。還有,新天地,慶新年,百頓汽油等您來;您開車,我加油,開開心心過新年的大型廣告宣傳活動(dòng),的確很不錯(cuò),在古城銀蛇歸去駿馬奔來的辭舊迎新的關(guān)鍵時(shí)刻,在古城算得上是一件讓人奔走相告的大好事。

         

        為聚集售樓時(shí)的人氣,促成成交后續(xù)租售開個(gè)好頭,實(shí)行“銷售日優(yōu)惠日”優(yōu)惠政策。凡銷售期間成交的客戶均可享受折扣優(yōu)惠,每3天享受不同的折扣,持續(xù)幾個(gè)星期。商鋪競(jìng)標(biāo)拍賣策略拍賣前20天,通過媒體全力渲染升值概念,并以武岡首創(chuàng)拍賣商鋪形式引起關(guān)注,引爆最強(qiáng)勁的租售攻勢(shì),通過將保留的最好店鋪拍賣,帶動(dòng)本項(xiàng)目剩余的商鋪以理想價(jià)格租售。

         

        武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園業(yè)務(wù)經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)策略在銷售現(xiàn)場(chǎng),為掌握氣氛,充分吸引客戶成交,在正常的銷售折扣之外,業(yè)務(wù)經(jīng)理享有1-3點(diǎn)的折扣權(quán),對(duì)現(xiàn)場(chǎng)租售氣氛的掌控促進(jìn)成交,將起積極作用。柜臺(tái)銷售策略針對(duì)時(shí)間招商情況而定,為了更好的完成銷售目標(biāo),最大限度的減輕置業(yè)者的壓力,將部分地段較差的店鋪,以低價(jià)銷售,積聚人氣,并不斷變換優(yōu)惠策略,以使價(jià)格同比優(yōu)惠。

         

        銷售方面,應(yīng)該利用多形式銷售方式策略 ,地毯式銷售方式:針對(duì)同類市場(chǎng)或相關(guān)行業(yè)人員廣泛散發(fā)宣傳單頁,進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)充; 另外展示式銷售方式:多層次、多區(qū)域展示宣傳攻勢(shì); 還可以交叉式銷售方式:不同人群不同行業(yè)聯(lián)袂互動(dòng)傳播營銷; 當(dāng)然點(diǎn)網(wǎng)式銷售方式:以租售點(diǎn)帶動(dòng)片區(qū)。武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園價(jià)格策略先拿出少部分位置較差的店鋪,以低價(jià)銷售,積聚人氣,并不斷變換優(yōu)惠策略,以使價(jià)格同比優(yōu)惠。臨街狀況,臨出入口狀況,人流狀況等因素綜合分析,制定位置差價(jià)。武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園設(shè)立市區(qū)接待點(diǎn)和展輝中學(xué)旁邊的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待點(diǎn),便于該市場(chǎng)現(xiàn)有客戶在上下班期間易于看到本項(xiàng)目接待點(diǎn),提起客戶的興趣,吸引客戶來接待點(diǎn)了解詳細(xì)情況?,F(xiàn)場(chǎng)接待點(diǎn)主要接待前往現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察的客戶,通過現(xiàn)場(chǎng)介紹,提升客戶對(duì)項(xiàng)目的信心和購買欲望,最終促進(jìn)租售。

         

        關(guān)于接待點(diǎn)概念模型項(xiàng)目模型應(yīng)以水晶模型或大型條幅為主,并進(jìn)行燈飾美化,突出高速公路對(duì)于本項(xiàng)目的作用和利好。給客戶的感覺就是“好”,而項(xiàng)目本身真正的優(yōu)點(diǎn)還需要客戶去現(xiàn)場(chǎng)售樓處體會(huì)。武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園現(xiàn)場(chǎng)接待點(diǎn)要求自身有智能化設(shè)施,如汽車的行駛、行車的運(yùn)作和廣告頂部自動(dòng)開合等功能,給客戶更好的展示未來園區(qū)的整體形象。

         

        土地模型現(xiàn)場(chǎng)接待點(diǎn)就位于項(xiàng)目開發(fā)地塊,通過在待開發(fā)或以完成開發(fā)的土地上插上標(biāo)有“XX已購” 的認(rèn)購牌,讓客戶直接感受到項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿?。武岡王城新天地、?chuàng)潔物流園由于市區(qū)接待點(diǎn)離項(xiàng)目比較遠(yuǎn),項(xiàng)目所處的位置也不利于客戶直接駕車前往,因此需配置幾輛看房專車。看房專車要求: 客戶看房需預(yù)約。避免接送單個(gè)客戶看房,提高看房車使用率。乘坐人數(shù)為2-5人,組織現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)一般由1名業(yè)務(wù)員陪同,1-2位老客戶,其余為新客戶。避免人多嘴雜給本項(xiàng)目造成不良影響。應(yīng)該樹立良好的、科學(xué)的工作模式,使工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)過程建立在可操縱和控制的范圍之內(nèi),通過有目的的計(jì)劃和人員分工,動(dòng)態(tài)的預(yù)測(cè)和監(jiān)視工作流程中可能出現(xiàn)的問題并提前設(shè)定解決辦法。

         

        動(dòng)態(tài)的工作模式流程包括:獲取-整理-分析-決策-實(shí)施-監(jiān)測(cè)這個(gè)過程,伴隨著項(xiàng)目的建設(shè)和租售是長期的、穩(wěn)定的,所有項(xiàng)目成員職責(zé)明確、分工明晰并保持著良好的溝通狀態(tài)。武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園應(yīng)該有專業(yè)的業(yè)務(wù)介紹,項(xiàng)目概況、公司簡介前期發(fā)展策劃、宏觀環(huán)境分析、國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析武岡市環(huán)境分析、項(xiàng)目板塊區(qū)域分析、武岡周邊市現(xiàn)有物流市場(chǎng)狀況調(diào)研、目標(biāo)客戶群定位分析、目功能規(guī)劃建議 、項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘武岡物流項(xiàng)目的內(nèi)涵。

         

        王城新天地、創(chuàng)潔物流園的市場(chǎng)營銷策劃,包含營銷策略體系的建立、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)與形象的塑造、價(jià)格策略。總體推廣戰(zhàn)略方針入市時(shí)機(jī)規(guī)劃、廣告策略、媒介策略、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝、品牌戰(zhàn)略,等等。

         

        被忽略的成敗因素武岡物流城全案營銷策劃方案,從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程,逐步實(shí)施。

         

        武岡王城新天地、創(chuàng)潔物流園地塊基本情況,一期項(xiàng)目內(nèi)容包括商務(wù)中心區(qū)和經(jīng)營區(qū)兩大部分,分別位于一期用地的北側(cè)和南側(cè)。一期用地現(xiàn)狀基本為山地,已經(jīng)經(jīng)過場(chǎng)地平整,主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積,規(guī)劃建筑面積已初見成效,停車位:500多個(gè),并設(shè)有大中型貨運(yùn)停車場(chǎng),最多可容納各類車輛數(shù)千臺(tái),并且實(shí)施隨時(shí)停靠隨時(shí)離開 。5年來努力打造邵陽地區(qū)乃至湘西南住宅消費(fèi)流通服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)品牌。吸取國內(nèi)外先進(jìn)的管理及運(yùn)作方式,開創(chuàng)了“開發(fā)商零庫存,消費(fèi)者零風(fēng)險(xiǎn)”的銷售模式。目前,業(yè)務(wù)已開拓至深圳、廣州、上海、北京、桂林、昆明、杭州、長春、重慶、南昌、福州、濟(jì)南、等全國十余個(gè)城市。服務(wù)內(nèi)容包括戰(zhàn)略投資、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、營銷組織、價(jià)格策劃、銷售推廣等內(nèi)容。

         

         

         

         

         

         

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        兵子駝

        可以啊,快點(diǎn)建成吧..........

        1411年前

        蘇醒/都梁

        未完,待續(xù),請(qǐng)持續(xù)關(guān)注。謝謝。

        1511年前

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